- no title specified

EUR	2022	2021	2020
Aktíva celkom	69 403 134	65 432 778	22 933 593
Neobežný majetok	69 269 096	65 268 255	22 806 044
Obežný majetok	111 228	141 713	118 232
Časové rozlíšenie	22 810	22 810	9 317

Pasíva celkom	69 403 134	65 432 778	22 933 593
Základné imanie	5 000	5 000	5 000
Kapitálové fondy (Rezervný fond)	0	0	0
Výsledok hospodárenia minulých rokov	-1 591 821	-696 421	-3 200
Výsledok hospodárenia za účtovné obdobie	484 370	-895 400	-693 221
Záväzky	70 505 585	67 019 599	23 625 014
Časové rozlíšenie	0	0	0

Ukazovatele finančnej situácie

	2022	2021	2020
Celková zadlženosť	101,59%	102%	103%
Dlhodobá zadlženosť	101,52%	102%	103%
Okamžitá likvidita	0,31	12,50	5,50
Bežná likvidita	0,31	12,50	5,50
Celková likvidita	0,31	12,50	5,50

Celková zadlženosť = záväzky / aktíva celkom

Dlhodobá zadlženosť = (dlhodobé záväzky + bankové úvery dlhodobé) / aktíva celkom

Okamžitá likvidita = finančné účty / (krátkodobé záväzky + bežné bankové úvery + krátkodobé finančné výpomoci)

Bežná likvidita = (finančné účty + krátkodobé pohľadávky) / (krátkodobé záväzky + bežné bankové úvery + krátkodobé finančné výpomoci)

Celková likvidita = (finančné účty + krátkodobé pohľadávky + zásoby) / (krátkodobé záväzky + bežné bankové úvery + krátkodobé finančné výpomoci)

Ukazovatele efektívnosti hospodárenia

	2022	2021	2020
Rentabilita celkového kapitálu ROA	5,66%	1,95%	-1,33%
Rentabilita finančných výnosov	12,11%	-36%	-237%
Rentabilita základného imania	9 687%	-17 908%	-13 864%
Rentabilita vlastného kapitálu ROE	-	-	-

Rentabilita celkového kapitálu ROA = (výsledok hospodárenia za účtovné obdobie + nákladové úroky) / spolu vlastné imanie a záväzky

Rentabilita finančných výnosov = výsledok hospodárenia za účtovné obdobie / výnosy z finančnej činnosti

Rentabilita základného imania = výsledok hospodárenia za účtovné obdobie / základné imanie

Rentabilita vlastného kapitálu ROE = výsledok hospodárenia za účtovné obdobie / vlastné imanie

Ukazovateľ ROE nie je uvedený, nakoľko Spoločnosť vykazuje v sledovanom období záporné vlastné imanie

INFORMÁCIE EMITENTA CP PODĽA §20 ODS. 5, 6 a 7 ZÁKONA O ÚČTOVNÍCTVE

Ciele a metódy riadenia rizík v Spoločnosti

Základným cieľom riadenia rizík Spoločnosti je maximalizácia výnosu vo vzťahu k podstupovanému riziku pri zohľadnení jej rizikového profilu.

Vedenie Spoločnosti schvaľuje limity rizika a interné limity sa aktualizujú pravidelne a okrem toho bezodkladne v prípade významnej zmeny trhových podmienok tak, aby bol zabezpečený ich súlad s trhovými a úverovými podmienkami.

Vedenie monitoruje prípadné možné porušenia a okamžite sa prijímajú zodpovedajúce opatrenia vedúce k náprave.

Riziká, ktorým je Spoločnosť vystavená

Kúpa a držba dlhopisov sú spojené s množstvom rizík, z ktorých tie, ktoré Emitent považuje za podstatné, sú uvedené nižšie v tejto časti. V rámci svojej činnosti v oblasti realitného trhu Emitent čelí viacerým rizikám typickým pre podnikanie v oblasti komerčných a rezidenčných nehnuteľností.

Hlavné riziká, ktoré by podľa názoru Emitenta mohli významne ovplyvniť podnikanie Emitenta, jeho finančnú situáciu a/alebo výsledky hospodárenia:

Rizikové faktory vzťahujúce sa k Emitentovi

Z pohľadu Emitenta existujú najmä nasledujúce rizikové faktory, ktoré môžu mať negatívny vplyv na jeho finančnú a hospodársku situáciu, podnikateľskú činnosť a schopnosť plniť záväzky z Dlhopisov. Jednotlivé riziká sú podrobne opísané v Prospekte:

Riziko Emitenta ako účelovej štruktúry bez podnikateľskej histórie – ide o poskytnutie financovania medzi spriaznenými účtovnými jednotkami a správa takto vzniknutých pohľadávok bude jediným predmetom činnosti Emitenta. Hlavným zdrojom príjmov Emitenta tak budú splátky úverov a/alebo pôžičiek od spriaznených spoločností. Finančná a hospodárska situácia Emitenta a jeho schopnosť plniť záväzky z Dlhopisov sú tak takmer výlučne závislé od schopnosti spoločností v rámci jedného celku, ako dlžníkov Emitenta, plniť svoje peňažné záväzky voči Emitentovi riadne a včas.

Riziko plynúce z následného poskytnutia prostriedkov - Finančné prostriedky získané prostredníctvom emisie Dlhopisov poskytne Emitent prostredníctvom úverov alebo pôžičiek ďalším spriazneným spoločnostiam.

Riziko plynúce z rovnocenných pohľadávok iných veriteľov spriaznených strán – finančné zadlženie spriaznených spoločností voči tretím stranám

Riziko likvidity a koncentráte

Riziko refinancovania záväzkov z Dlhopisov

Riziko investovania výnosov z Dlhopisov

Rizikové faktory súvisiace so závislosťou na spriaznených účtovných jednotkách, vlastníckou štruktúrou a prevádzkou

Naplnenie rizík uvedených nižšie môže negatívne ovplyvniť finančnú a hospodársku situáciu Spoločnosti, a teda aj samotného ručiteľa, jeho podnikateľskú činnosť, postavenie na trhu a schopnosť ručiteľa splniť svoj záväzok z ručiteľského vyhlásenia.

Riziko vyplývajúce z použitia výťažku emisie Dlhopisov na financovanie projektov v rámci skupiny spriaznených spoločností

Riziko nadradeného externého financovania a refinancovania

Riziko prevádzkovej závislosti

Riziko zmeny vlastníckej štruktúry a stretu záujmov medzi spoločníkom Emitenta a Majiteľmi

Riziko závislosti na službách a riziko straty kľúčových osôb

Právne, regulačné, makroekonomické a politické rizikové faktory

Riziká spojené s makroekonomickou a politickou situáciou

Riziko spojené s právnym, regulačným, daňovým prostredím a súdnymi či inými konaniami

Rizikové faktory súvisiace s trhom nehnuteľností a s predmetom činnosti Spoločnosti

Riziko nepriaznivého stavu realitného trhu

Riziko spojené so schopnosťou dosahovať stabilný príjem

Riziko konkurencie a zníženia trhového nájomného

Špecifické riziká spojené s kancelárskym segmentom a segmentom obchodných priestorov

Riziko oceňovania nehnuteľností

Rizikové faktory súvisiace s výstavbou nehnuteľností spriaznenými spoločnosťami

Riziká spojené s developerskou činnosťou

Riziká spojené s právnymi vadami nehnuteľností a projektov

Riziko zmluvných protistrán

Riziko súvisiace s umiestnením developerského projektu

Rizikové faktory vzťahujúce sa k Dlhopisom

riziko predčasného splatenia

riziko dlhopisov s nulovou úrokovou sadzbou

riziko skrátenia objednávky Dlhopisov

riziko nákladov zo zdanenia a zrážkovej dane

riziko zákonnosti kúpy Dlhopisov

riziko nedostatočnej likvidity dlhopisov

riziko inflácie

riziko kreditnej marže, atď.

Vyhlásenie o správe a riadení Spoločnosti (emitenta cenných papierov)

Spoločnosť neprijala a neuplatňuje Kódex o riadení spoločnosti, vzhľadom na skutočnosť, že z hľadiska charakteru vlastníctva, pri existencii jednoduchej vlastníckej štruktúry, nie je prijatie Kódexu o správe a riadení Spoločnosti relevantné. Spoločnosť sa riadi Prospektom v zmysle zákona o cenných papieroch, ktorý obsahuje všetky údaje o Emitentovi cenných papierov, ručiteľovi a dlhopisoch. Prospekt, ako aj všetky dokumenty v ňom uvedené sú prístupné v sídle Spoločnosti a tiež v elektronickej podobe na internetovej stránke Emitenta https://euroveacity.sk/dlhopisy

Informácie o správe a metódach riadenia Spoločnosti sú obsiahnuté v zakladateľskej listine, ktorá sa zverejňuje v zbierke listín. Spoločnosť riadi konateľ ako štatutárny orgán, pričom dodržuje všetky požiadavky na správu a riadenie Spoločnosti, ktoré stanovujú všeobecne záväzné predpisy SR.

Konateľ ako štatutárny orgán má kompetencie vyhradené obchodným zákonníkom a zakladateľskou listinou. Zvláštne právomoci rozhodnúť o vydaní alebo spätnom odkúpení dlhopisov nemá. V zmysle platnej Zakladateľskej listiny do právomoci konateľa patrí riadenie všetkých záležitostí Spoločnosti, pokiaľ neboli zverené do rozhodovacej právomoci valného zhromaždenia a tiež zabezpečenie riadneho vedenia účtovníctva, vedenie zoznamu spoločníkov a informovanie spoločníkov o záležitostiach Spoločnosti.

Systém vnútornej kontroly a riadenia rizík – Jediným spoločníkom Spoločnosti je TRENESMA DEVELOPMENT LIMITED, Cyprus. Vzťah ovládania Spoločnosti spoločníkom je založený výhradne na báze vlastníctva 100% obchodného podielu. Podiel na hlasovacích právach zodpovedá podielu na základnom imaní Spoločnosti a vykonáva dohľad nad riadením konateľmi Spoločnosti.

Vnútorný kontrolný systém zahŕňa kontrolné mechanizmy vytvorené v rámci Spoločnosti. Zaisťuje, vyhodnocuje a minimalizuje prevádzkové, finančné, právne a iné riziká v Spoločnosti. V rámci vnútorného kontrolného systému sú stanovené pracovné postupy, rozdelené právomoci a zodpovednosť. V rámci účtovnej jednotky sú vykonávané priebežné kontroly väzieb medzi jednotlivými účtami v oblasti dlhodobého majetku, krátkodobého finančného majetku a v oblasti zúčtovacích vzťahov. Výsledky vnútornej kontroly sú pravidelne objektívne vyhodnocované. V prípade zistených nezrovnalostí sú stanovené opatrenia k náprave zistených nedostatkov. Finančná kontrola vo vzťahu k procesu účtovného výkazníctva je zabezpečená manažmentom Spoločnosti ako súčasť vnútorného riadenia pri príprave operácií pred ich schválením, v ich priebehu až po ich realizáciu.

Systém vnútornej kontroly v Spoločnosti spočíva jednak na interných kontrolných mechanizmoch a aktívnej činnosti výboru pre audit, tak aj na externom audite, ktorý je vykonávaný jedenkrát do roka. Výsledky auditu sú predkladané konateľom a výboru pre audit, ktorí z nich vyvodzujú dôsledky a následné kroky.

Konateľ Spoločnosti je v rámci vnútornej kontroly zodpovedný za:

- spoľahlivosť a zdieľanie informácií

- dodržiavanie všeobecne záväzných právnych noriem a interných postupov

- ochranu majetku a správne využívanie zdrojov

- dosahovanie stanovených cieľov

Informácie o činnosti orgánov Spoločnosti

Spoločnosť vyhlasuje, že ku dňu zostavenia výročnej správy nemá uzatvorené významné dohody, ktorých platnosť by končila v dôsledku zmeny jej kontrolných pomerov a tiež nemá uzatvorené dohody s členmi jej orgánov alebo zamestnancami, na ktorých základe sa im má poskytnúť náhrada z dôvodu skončenia pracovného pomeru.

Informácie o činnosti a právomociach valného zhromaždenia Spoločnosti

V priebehu roka 2022 boli prijaté nasledovné rozhodnutia jediného spoločníka pri výkone pôsobnosti valného zhromaždenia:

Dňa 25.11.2022 jediný spoločník, ktorým je TRENESMA DEVELOPMENT LIMITED prijal rozhodnutie, ktorým schválil individuálnu účtovnú závierku za rok 2021 a vysporiadanie výsledku hospodárenia za rok 2021 prevodom straty (-895 400 EUR) na účet Neuhradenej straty minulých rokov.

Dňa 25.11.2022 jediný spoločník, ktorým je TRENESMA DEVELOPMENT LIMITED prijal na návrh konateľa Spoločnosti rozhodnutie, ktorým schválil audítorskú spoločnosť KPMG Slovensko, spol. s r. o ako audítora Spoločnosti na overenie riadnej individuálnej účtovnej závierky za obdobie od 01.01.2022 do 31.12.2022.

Do pôsobnosti valného zhromaždenia Spoločnosti patrí najmä:

schvaľovanie konaní urobených osobami konajúcimi v mene spoločnosti pred jej vznikom

schvaľovanie riadnej individuálnej účtovnej závierky a mimoriadnej individuálnej účtovnej závierky a rozhodnutie o rozdelení zisku alebo úhrade strát

rozhodovanie o zmene zakladateľskej listiny (spoločenskej zmluvy)

rozhodovanie o zvýšení alebo znížení základného imania a rozhodovanie o nepeňažnom vklade

vymenovanie, odvolanie a odmeňovanie konateľov

vymenovanie, odvolanie a odmeňovanie likvidátorov

rozhodovanie o zrušení spoločnosti alebo o zmene právnej formy

rozhodovanie o zlúčení alebo splynutí s inou právnickou osobou alebo o prevode podniku alebo jeho časti na inú právnickú alebo fyzickú osobu

rozhodovanie o schválení zmluvy o predaji podniku alebo zmluvy o predaji časti podniku

rozhodovanie o vytvorení, dopĺňaní a použití „ostatných kapitálových fondov“ spoločnosti

ďalšie otázky, ktoré do pôsobnosti valného zhromaždenia zveruje zákon alebo zakladateľská listina

rozhodovanie vecí, ktoré inak patria do pôsobnosti iných orgánov, pokiaľ si valné zhromaždenie vyhradí rozhodovanie o nich

Výbor pre audit sa skladá z troch členov, ktorých volí a odvoláva valné zhromaždenie na návrh štatutárneho orgánu alebo akcionárov spoločnosti.

Členovia Výboru pre audit:

Ing. Tibor Heringes

Ing. Mária Cvečková

Ing. Mária Čemová

Činnosť Výboru pre audit:

a) sleduje zostavovanie účtovnej závierky a dodržiavanie osobitných predpisov,

b) sleduje efektivitu vnútornej kontroly a systémy riadenia rizík v spoločnosti,

c) sleduje audit individuálnej účtovnej závierky a audit konsolidovanej účtovnej závierky,

d) preveruje a sleduje nezávislosť audítora, predovšetkým služieb poskytovaných audítorom podľa osobitného predpisu,

e) odporúča na schválenie audítora na výkon auditu pre účtovnú jednotku,

f) určuje termín audítorovi na predloženie čestného vyhlásenia o jeho nezávislosti.

Obmedzenie prevoditeľnosti cenných papierov

Prevoditeľnosť Dlhopisov nie je obmedzená

Pravidlá upravujúce zmenu zakladateľskej listiny

Rozhodovanie o zmene zakladateľskej listiny je v pôsobnosti valného zhromaždenia Spoločnosti.

UDALOSTI, KTORÉ NASTALI PO SKONČENÍ ÚČTOVNÉHO OBDOBIA

Po 31. decembri 2022 ku dňu zostavenia účtovnej závierky nenastali skutočnosti, ktoré by mali významný vplyv na verné zobrazenie skutočností, ktoré sú predmetom účtovníctva.

Informácia o očakávanej hospodárskej a finančnej situácii za rok 2023

Pomer vlastného imania a záväzkov Spoločnosti k 31. decembru 2022 je menej ako 8 ku 100. Spoločnosť je v zmysle Obchodného zákonníka v kríze a je si vedomá, že podľa § 67b Obchodného zákonníka štatutárny orgán Spoločnosti, je povinný urobiť kroky na jej prekonanie. Spoločnosť plánuje plniť záväzky plynúce z vydaných dlhopisov z v budúcnosti prijatých splátok istiny a úrokov z poskytnutého úveru a preto nepovažuje riziko plynúce z tejto skutočnosti za vysoké.

V roku 2023 sa Spoločnosť Eurovea 2 financing, s.r.o. bude usilovať o dosiahnutie kladného výsledku hospodárenia a efektívne hospodárenie. V nasledujúcom účtovnom období bude Spoločnosť naďalej pôsobiť na trhu cenných papierov prostredníctvom emitovaných dlhopisov. Spoločnosť očakáva kladný hospodársky výsledok, ktorý bude vykázaný najmä z titulu kladnej úrokovej marže.

Návrh na rozdelenie zisku

K 31.12.2022 dosiahla Spoločnosť výsledok hospodárenia zisk po zdanení v celkovej výške 484 370 EUR. O naložení s výsledkom hospodárenia rozhodne valné zhromaždenie Spoločnosti na svojom zasadnutí v roku 2023. Štatutárny orgán navrhuje valnému zhromaždeniu nasledovné rozdelenie zisku:

Prídel do zákonného rezervného fondu: 500 EUR

Úhrada straty minulých rokov: 483 870 EUR

Náklady na činnosť v oblasti výskumu a vývoja

Spoločnosť nerealizovala v roku 2022 žiadne náklady na činnosť v oblasti výskumu a vývoja a neplánuje ani v roku 2023 investovať do tejto oblasti.

Nadobúdanie vlastných akcií, dočasných listov, obchodných podielov a akcií, dočasných listov a obchodných podielov materskej účtovnej jednotky

Spoločnosť v roku 2022 nenadobudla žiadne vlastné akcie, dočasné listy, obchodné podiely a akcie, dočasné listy a obchodné podiely materskej účtovnej jednotky.

ŠTRUKTÚRA VLASTNÍKOV SPOLOČNOSTI

Vlastnícka štruktúra bola k 31.12.2022 nasledovná:

Spoločník	podiel na ZI		Hlasovacie práva
	EUR	%	%
TRENESMA DEVELOPMENT LIMITED Klimentos 41-43, Nikózia 1061 Cyperská republika	5 000	100	100
Spolu	5 000	100	100

Kvalifikovaná účasť na základnom imaní Spoločnosti

Kvalifikovanou účasťou je priamy alebo nepriamy podiel na právnickej osobe, ktorý predstavuje 10% alebo viac percent na jej základnom imaní alebo na hlasovacích právach vypočítaných podľa osobitného predpisu alebo podiel, ktorý umožňuje vykonávať významný vplyv na riadenie tejto právnickej osoby.

Podľa § 20 ods. 7 písm. c) Zákona o účtovníctve a podľa osobitného predpisu (§ 8 písm. f) zákona 566/2001, Z.z o CP uvádzame nepriamy podiel na Emitentovi. Konečným majiteľom Emitenta je Ing. Peter Korbačka, ktorý má nepriamy podiel na Spoločnosti Eurovea 2 financing, s.r.o.

ORGANIZAČNÁ ZLOŽKA V ZAHRANIČÍ

Spoločnosť nemá a neplánuje ani v budúcnosti zriadiť organizačnú zložku v zahraničí.

Spoločenská zodpovednosť a POLITIKA ROZMANITOSTI

Spoločnosť ako subjekt verejného záujmu nemá povinnosť zverejňovať informácie v oblasti spoločenskej zodpovednosti (vývoj, konanie, pozícia a vplyv činnosti účtovnej jednotky na environmentálnu, sociálnu a zamestnaneckú oblasť, informácie o dodržiavaní ľudských práv a informácie o boji proti korupcii a úplatkárstvu), nakoľko nemá žiadnych zamestnancov.

Ciele politiky rozmanitosti vyjadrujú odhodlanie Spoločnosti poskytovať rovnakú príležitosť, bez ohľadu na pohlavie, rasu, národnosť, vyznanie, zmenenú pracovnú schopnosť, vek alebo rodinný stav.
Spoločnosť sa podľa § 20 ods. 14 zákona č. 431/2022 Z.z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov rozhodla neuplatňovať politiku rozmanitosti, nakoľko počet zamestnancov a čistý ročný obrat Spoločnosti nedosiahol zákonom stanovené podmienky. Uplatňovanie politiky rozmanitosti v prípade Spoločnosti, ktorá nemá zamestnancov, s ohľadom na rešpektovanie zásady rovnakých príležitostí a nediskriminácie, nie je relevantné.

Vyhlásenie štatutárneho orgánu spoločnosti

Individuálna účtovná závierka Spoločnosti Eurovea 2 financing, s.r.o., zostavená k 31. decembru 2022, je vypracovaná v súlade so Zákonom č. 431/2002 Z.z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov a slovenskými postupmi účtovania.

Podpísaný Marek Lenčéš, konateľ, týmto prehlasujem, že podľa mojich najlepších vedomostí poskytuje táto výročná správa pravdivý a verný obraz aktív, pasív, finančnej situácie a hospodárskeho výsledku Spoločnosti a že táto výročná správa obsahuje pravdivý a verný prehľad vývoja a výsledkov obchodnej činnosti a postavenia Spoločnosti spolu s opisom hlavných rizík a neistôt, ktorým čelí.

Účtovná závierka Spoločnosti bola overená audítorom.

V Bratislave dňa 25.4.2023

....................................

Marek Lenčéš

konateľ

Eurovea 2 financing, s.r.o.


		Úč POD

										ÚČTOVNÁ ZÁVIERKA


								podnikateľov v podvojnom učtovníctve zostavená
													k				31.			12.			2022





Daňové identifikačné číslo														Účtovná závierka								Účtovná jednotka							Za obdobie
2		1	2	1	1	3	0		7	0	4																			mesiac		rok
													x			- riadna								- malá					od	0	1	2	0	2	2
IČO																- mimoriadna						x		- veľká					do	1	2	2	0	2	2
5		2	7	6	9	0	7		1							- priebežná
																													Bezprostredne
SK NACE														(vyznačí sa				x	)										predchádzajúce
7		0	.	2	2	.	0																						obdobie
																														mesiac		rok
																													od	0	1	2	0	2	1
																													do	1	2	2	0	2	1
Priložené súčasti účtovej závierky
		x	Súvaha (Úč POD 1-01)									x		Výkaz ziskov a strát(Úč POD 2-01)												x	Poznámky (Úč POD 3-01)
			(v celých eurách)											(v celých eurách)													(v celých eurách alebo eurocentoch)

	Obchodné meno (názov) účtovnej jednotky
E		u	r	o	v	e	a			2		f	i	n	a		n	c	i	n	g	,		s	.	r	.	o